Hoppa till sökfunktionen Hoppa till innehållet

Ränteskola om bolån

En kvinna som håller i en surfplatta.

Funderar du på vilka olika typer av räntor du kan välja mellan, hur räntan är uppbyggd eller hur just din ränta beräknas? Här får du svaren på några av de vanligaste frågorna om bolåneräntor.

Så är räntan uppbyggd

Räntan du betalar för att låna av oss, utöver kostnaden att låna upp pengarna, täcker bland annat de kostnader vi har för vår bolåneverksamhet (service, kontor, personal, rådgivning, it-system, administration med mera) och premien för den risk vi tar när vi lånar ut pengar.

Så sätts din bolåneränta

Ränta är kostnaden för att låna pengar. Räntesatsen är normalt sett individuell och anges i procent.

Din ränta beräknas utifrån vår ordinarie bolåneränta minus en individuell räntenedsättning.

  • Den ordinarie räntan påverkas av marknadsläget och den kostnad vi har för bolåneverksamheten.
  • Den individuella räntenedsättningen påverkas bland annat av hur mycket bolån du har i förhållande till bostadens värde och dina övriga affärer hos oss.

Hur ska jag tänka när jag väljer bindningstid för mitt bolån?

När du lånar pengar kan du välja att ha ett stort lån eller dela upp beloppet i mindre lån med olika bindningstider. Här får du exempel på hur du kan dela upp lånet och vad som händer med månadskostnaden om räntan går upp eller ner.
Räkna på olika bindningstider

Bra att tänka på när du räknar ut din räntekostnad

Det finns många saker att ta ställning till när du tar ett bolån. Här kan du få råd om hur du kan tänka när du ska binda ditt bolån och vad som händer om du behöver lösa det i förtid.

Utgå från din ekonomi, familjesituation och syn på risk när du väljer bindningstid för din ränta. Genom att sprida dina lån på olika bindningstider kan din ekonomi bli mindre sårbar om bolåneräntorna skulle stiga.

Tremånadersränta Bunden ränta
För dig som har utrymme i din budget och är ok med att månadskostnaden kan variera.  För dig som vill ha trygghet i att månadskostnaden inte ändras.
En ränta som följer marknaden och justeras var tredje månad. Räntan är densamma under hela bindningstiden.
Du kan välja att binda lånet när som helst, helt kostnadsfritt. Du lägger inte alla ägg i samma korg. Om dina bundna lån löper ut vid olika tidpunkter blir det en successiv anpassning till marknadsläget.
Om du vill lösa lånet kostar det ingenting.  Om du vill lösa lånet eller göra en större engångsamortering innan bindningstiden gått ut kan det medföra en kostnad, en så kallad räntekompensation.


Så fungerar tremånadersränta

Tremånadersräntan justeras var tredje månad och följer vår ordinarie bolåneränta, som i sin tur styrs av marknadsläget. Den individuella räntenedsättningen är däremot densamma under hela villkorsperioden, som är två år. När det är dags för en ny villkorsperiod kan nedsättningen bli högre eller lägre beroende på hur det finansiella marknadsläget och dina övriga affärer hos oss ser ut just då. 

Innan din villkorsperiod går ut får du en påminnelse om förlängning från oss. 

Väljer du att betala ditt lån innan bindningstiden löpt ut får du betala något som kallas ränteskillnadsersättning.

Vad är ränteskillnadsersättning?

När du tar ett bolån med bunden ränta, tar vi också ett lån med samma bindningstid. Om du vill betala tillbaka ditt lån i förtid betalar vi ändå ränta till den dag då lånet skulle ha löpt ut. Väljer du att betala lånet tidigare får du därför betala våra kostnader, genom något som kallas ränteskillnadsersättning.

Hur man räknar ut ränteskillnadsersättningen regleras i Konsumentkreditlagen och av Finansinspektionens allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden. Nuvarande regler trädde i kraft den 1 juli 2014. Därför finns det två beräkningsmodeller – en för lån där räntebindningstiden startade före 1 juli 2014 och en för lån där räntebindningstiden startat efter 1 juli 2014.

Den avgörande skillnaden är att den gamla modellen utgår från räntan på statsskuldsväxlar och statsobligationer medan den nya modellen använder bostadsobligationsräntan. Den ränteskillnadsersättning som du betalar får du göra avdrag för i deklarationen på samma sätt som för din vanliga låneränta.

Så här räknas ränteskillnadsersättningen ut

Ränteskillnadsersättningen beräknas olika beroende på när räntebindningstiden för ditt lån startade.

Lån där bindningstiden startat efter 1 juli 2014 (ny modell)

När vi räknar fram ränteskillnadsersättningen jämförs räntan på ditt bundna bolån med en jämförelseränta. Som jämförelseränta används den ränta som i allmänhet gäller för bostadsobligationer med en löptid som motsvarar den tid som återstår av räntebindningstiden, ökad med en procentenhet.

Finansinspektionen har slagit fast en metod som bör användas för att få fram den ränta som i allmänhet gäller för bostadsobligationer. Metoden bygger på att en ”räntelinje” skapas genom att ta hänsyn till räntan på de utestående bostadsobligationer som uppfyller ett antal kriterier. Några av kriterierna är att bostadsobligationerna ska vara utgivna i svenska kronor och ha ett utestående belopp på minst tre miljarder kronor. Vilka bostadsobligationer som ska ligga till grund för beräkningen fastställs en gång per kvartal av Svenska Bankföreningen.

Om den återstående löptiden är sju år eller längre sker beräkningen genom en alternativ metod, eftersom det normalt sett saknas bostadsobligationer med så lång löptid. Denna metod baseras på statsobligationer med lång löptid och ett fast räntetillägg motsvarande skillnaden mellan bostadsobligationsränta och statsobligationsränta med en löptid på sju år. Den beräknade räntan ökas med en procentenhet för att få fram jämförelseräntan.

I nästa steg används jämförelseräntan för att nuvärdesberäkna dels de räntor och amorteringar som skulle ha gjorts fram till räntebindningstidens slut, dels kapitalskulden vid räntebindningstidens slut. Ränteskillnadsersättningen beräknas slutligen som skillnaden mellan det framräknade nuvärdet och kapitalskulden den dag då du löser ditt lån i förtid.

Lån där räntebindningstiden startade före 1 juli 2014 (gammal modell)

När vi räknar fram ränteskillnadsersättningen jämförs räntan på ditt bundna bolån med en jämförelseränta. Som jämförelseränta används den aktuella räntan på statsskuldväxlar eller statsobligationer som har en löptid som motsvarar den tid som återstår av räntebindningstiden, ökad med en procentenhet.

Eftersom det sällan finns en statsskuldsväxel eller statsobligation med löptid som exakt motsvarar den återstående räntebindningstiden beräknar vi räntan med hjälp av en linje mellan de två statspapper som ligger närmast före respektive efter lånets ränteändringsdag. Denna metod att beräkna räntan kallas linjär interpolering.

Den beräknade räntan ökas med en procentenhet för att få fram jämförelseräntan.
I nästa steg används jämförelseräntan för att nuvärdesberäkna dels de räntor och amorteringar som skulle ha gjorts fram till räntebindningstidens slut, dels kapitalskulden vid räntebindningstidens slut. Ränteskillnadsersättningen beräknas slutligen som skillnaden mellan det framräknade nuvärdet och kapitalskulden den dag då du löser ditt lån i förtid.

© Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ)
Customer service