Ränteskola om bolån

Utgå från din ekonomi, din familjesituation, hur länge du planerar att bo i bostaden och din syn på risk när du väljer räntebindningstid. Genom att sprida lånen på olika räntebindningstider kan din ekonomi bli mindre sårbar om bolåneräntorna skulle stiga.

Tremånadersränta

Kort räntebindningstid (tre månader) passar generellt dig som har ett buffertsparande och en ekonomi som tål svängningar i månadsutgifterna. Du som har bolån med tremånadersränta kan när som helst välja att binda lånet kostnadsfritt.

För bolån med tremånadersränta justeras räntan var tredje månad utifrån hur ränteläget ser ut just då. Din individuella räntenedsättning gäller i två år. I god tid innan lånets bindningstid löper ut skickar vi ett erbjudande om förlängning av bolånet.

Fast ränta 1–10 år

Passar generellt dig som vill ha större trygghet och stabilitet i din ekonomi. Du har samma ränta under hela bindningstiden och följer därför inte med på eventuella ränteuppgångar eller nedgångar.

För ett lån med 1, 2, 3, 5, 7 och 10 års räntebindningstid är räntan fast under lånets hela bindningstid. När räntebindningstiden går ut väljer du en ny bindningstid. Om du vill lösa lånet under lånets räntebindningstid kan det orsaka en kostnad, en så kallad ränteskillnadsersättning. Bind därför inte bolånet längre tid än du tänkt bo kvar i bostaden.

När lånet har betalats ut får du en bekräftelse (en så kallad villkorsbilaga). Den innehåller villkoren för ditt lån och alla datum för betalning och justering av ränta, samt den dag när du ska välja ny bindningstid för ditt lån. Du hittar villkorsbilagan under Mina dokument och avtal på internetbanken. Om du inte har vår internetbank kommer den i brevlådan ungefär en vecka efter villkorsändringen.

Amortering – en bra sparform

Amortering är en sparform som minskar dina räntekostnader och ger dig en ekonomisk trygghet över tid.

Alla nya bolån över 50 procents belåningsgrad, det vill säga lån i förhållande till bostadens värde, ska amorteras. Vid belåningsgrad över 70 procent ska du amortera minst 2 procent av total skuld varje år. Vid en belåningsgrad på 70 procent eller lägre kan du tillsammans med banken komma överens om en annan amortering, dock lägst 1 procent per år, tills dess att belåningsgraden är 50 procent. Din fördelning på amortering och sparande anpassas efter din situation och framtida planer.

Väljer du att betala ditt lån innan bindningstiden löpt ut får du betala något som kallas ränteskillnadsersättning.

Vad är ränteskillnadsersättning?

När du tar ett bolån med bunden ränta, tar vi också ett lån med samma bindningstid. Om du vill betala tillbaka ditt lån i förtid betalar vi ändå ränta till den dag då lånet skulle ha löpt ut. Väljer du att betala lånet tidigare får du därför betala våra kostnader, genom något som kallas ränteskillnadsersättning.

Hur man räknar ut ränteskillnadsersättningen regleras i Konsumentkreditlagen och av Finansinspektionens allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden. Nuvarande regler trädde i kraft den 1 juli 2014. Därför finns det två beräkningsmodeller – en för lån där räntebindningstiden startade före 1 juli 2014 och en för lån där räntebindningstiden startat efter 1 juli 2014.

Den avgörande skillnaden är att den gamla modellen utgår från räntan på statsskuldsväxlar och statsobligationer medan den nya modellen använder bostadsobligationsräntan. Den ränteskillnadsersättning som du betalar får du göra avdrag för i deklarationen på samma sätt som för din vanliga låneränta.

Så här räknas ränteskillnadsersättningen ut

Ränteskillnadsersättningen beräknas olika beroende på när räntebindningstiden för ditt lån startade.

Lån där bindningstiden startat efter 1 juli 2014 (ny modell)

När vi räknar fram ränteskillnadsersättningen jämförs räntan på ditt bundna bolån med en jämförelseränta. Som jämförelseränta används den ränta som i allmänhet gäller för bostadsobligationer med en löptid som motsvarar den tid som återstår av räntebindningstiden, ökad med en procentenhet.

Finansinspektionen har slagit fast en metod som bör användas för att få fram den ränta som i allmänhet gäller för bostadsobligationer. Metoden bygger på att en ”räntelinje” skapas genom att ta hänsyn till räntan på de utestående bostadsobligationer som uppfyller ett antal kriterier. Några av kriterierna är att bostadsobligationerna ska vara utgivna i svenska kronor och ha ett utestående belopp på minst tre miljarder kronor. Vilka bostadsobligationer som ska ligga till grund för beräkningen fastställs en gång per kvartal av Svenska Bankföreningen.

Om den återstående löptiden är sju år eller längre sker beräkningen genom en alternativ metod, eftersom det normalt sett saknas bostadsobligationer med så lång löptid. Denna metod baseras på statsobligationer med lång löptid och ett fast räntetillägg motsvarande skillnaden mellan bostadsobligationsränta och statsobligationsränta med en löptid på sju år. Den beräknade räntan ökas med en procentenhet för att få fram jämförelseräntan.

I nästa steg används jämförelseräntan för att nuvärdesberäkna dels de räntor och amorteringar som skulle ha gjorts fram till räntebindningstidens slut, dels kapitalskulden vid räntebindningstidens slut. Ränteskillnadsersättningen beräknas slutligen som skillnaden mellan det framräknade nuvärdet och kapitalskulden den dag då du löser ditt lån i förtid.

Lån där räntebindningstiden startade före 1 juli 2014 (gammal modell)

När vi räknar fram ränteskillnadsersättningen jämförs räntan på ditt bundna bolån med en jämförelseränta. Som jämförelseränta används den aktuella räntan på statsskuldväxlar eller statsobligationer som har en löptid som motsvarar den tid som återstår av räntebindningstiden, ökad med en procentenhet.

Eftersom det sällan finns en statsskuldsväxel eller statsobligation med löptid som exakt motsvarar den återstående räntebindningstiden beräknar vi räntan med hjälp av en linje mellan de två statspapper som ligger närmast före respektive efter lånets ränteändringsdag. Denna metod att beräkna räntan kallas linjär interpolering.

Den beräknade räntan ökas med en procentenhet för att få fram jämförelseräntan.
I nästa steg används jämförelseräntan för att nuvärdesberäkna dels de räntor och amorteringar som skulle ha gjorts fram till räntebindningstidens slut, dels kapitalskulden vid räntebindningstidens slut. Ränteskillnadsersättningen beräknas slutligen som skillnaden mellan det framräknade nuvärdet och kapitalskulden den dag då du löser ditt lån i förtid.