Sedan 2005 har bostadspriserna i Sverige stigit med 170 procent enligt Mäklarstatistik. I Stockholm, Göteborg och Malmö har de stigit ännu mer, över 200 procent. Från slutet av 2014 fram till våren 2022 var det dessutom väldigt billigt att låna pengar då styrräntan var noll eller negativ. Det gjorde att tröskeln till att låna ytterligare lite till från banken, med syfte att kunna lägga ett högre bud på ett objekt, var väldigt låg. För många blev det möjligt att göra en snabb bostadskarriär, det vill säga att succesivt byta till större, dyrare och mer attraktiva bostäder under en kort tid. Att köpa bostad i rent spekulativt syfte, där det redan från början var tänkt att köpa för att sälja med hopp om att göra en bra vinst, blev också allt vanligare. Det blev ett sätt att med relativt korta tidshorisonter göra investeringar med god avkastning. Risken ansågs också vara tämligen låg eftersom bostadsmarknaden hade en sådan framfart att den inte verkade stanna för någonting.
Bostäder har gått jämna steg med börsen
Att använd bostaden som en sparform är inget fenomen som är isolerat till goda tider på bostadsmarknaden där man snabbt kan tjäna pengar. Bostaden ses för många också som en form av långsiktigt sparande. Enligt en undersökning som SEB gjorde 2025 såg nästan var fjärde svensk sin bostad som ett pensionssparande. Med tanke på hur priserna utvecklats sedan 2005 har den årliga avkastningen varit över 8 procent. Det är nästan lika mycket som den årliga genomsnittliga avkastningen på Stockholmsbörsen (OMXSPI) under samma period, vilken var drygt 9 procent. Den stora skillnaden är att bostadspriserna mer eller mindre bara gått i en riktning medan Stockholmsbörsen varit betydligt mer volatil. Exempelvis sjönk Stockholmsbörsen med 40 procent 2008 i samband med finanskrisen, för att sedan stiga med nästan 50 procent året därpå.
Kan inte bostäder också tappa i värde då? Jo, det är klart att de kan. Under 2022 tvärnitade utvecklingen på bostadsmarknaden. Inflationen, och därmed också räntorna, steg kraftigt under en kort tid vilket skapade ett skifte. För svenskar som i stor uträckning väljer rörlig ränta på sina bolån blev storleken på lånekostymen snabbt obekväm. Inte minst när köpkraften också urholkades genom att priserna på el, drivmedel och mat steg kraftigt. Som en effekt av det valde rekordmånga hushåll att binda sina bolåneräntor och det var för första gången fler som hade bunden ränta än som hade rörlig.
Bostadsmarknaden halkar efter
Några år har nu passerat och bolåneräntorna har sjunkit till vad man kan definiera som mer normala nivåer1. Även hushållen har återgått till den tidigare preferensen om rörliga bolåneräntor. Idag har rekordhöga 75 procent av bolånen rörlig ränta enligt SCB. Den generella prisutvecklingen har också fallit tillbaka och inflationen ligger under 2 procent. Något hushållen förvisso inte hunnit vänja sig vid som fortfarande upplever inflationen som tvåsiffrig enligt Konjunkturbarometern. Med stigande löner och sänkta skatter har hushållen därtill en stark köpkraft. Ändå har bostadsmarknaden inte återgått till det normala. Sedan maj 2024, då styrräntan började sänkas, och därmed också bolåneräntorna, har bostadspriserna gått upp med knappt två procent i snitt över landet. Hushållens förväntningar om prisuppgångar har däremot legat över det historiska snittet i SEB:s Boprisindikatorn, vilket tenderar att sammanfalla med stigande bostadspriser.
Man kan tänka sig att hushållen dragit lärdom av det som hände 2022 och att man nu är mer försiktig och långsiktig i sitt agerande på bostadsmarknaden. Samtidigt talar den stora andelen rörliga bolåneräntor för att man fortfarande är kortsiktig och att låga månadskostnader idag väger tyngre än en försäkring mot stigande räntor i framtiden. Är det då den upplevda inflationen som spökar? Eller har hushållen inväntat de nya bolånereglerna som kom första april? Alternativt att höginflationsperioden omkullkastade hela bostadscirkusen som genomgått en fabriksåterställning där en mer sansad växel lagts in. Frågar du en prognosmakare skulle denne säga att bostadspriserna framöver kommer tuffa på i mer sakta gemak med en årlig uppgång på runt 3–5 procent. Möjligheten till att göra en snabb bostadskarriär ser hur som helst ut att ha minimerats. I stället verkar bostaden återgått till att vara den där långsiktiga investeringen som likt ett träd växer i jämn, men långsam, takt. Därmed får nog också sparformen läggas tillbaka i samma fack som kontosparande, snarare än aktier.
1Genomsnittlig bolåneränta nya avtal sedan 2006 är 2,7 procent, Finansmarknadsstatistik, SCB.
