Hitta bostad och gå på visning

Det är viktigt att titta på föreningens ekonomi eftersom att den påverkar din egen ekonomi. När du äger en bostadsrätt betalar du en månadsavgift till föreningen för att täcka deras kostnader för bland annat lån och underhåll. För att titta på föreningens ekonomi behöver du deras årsredovisning.

Vad ska jag titta på?

• Finns det några stora renoveringar eller underhåll planerade? Finns det pengar till detta eller kommer föreningen behöva ta nya lån? Exempel på underhåll som kostar mycket är stambyte och byte av tak och fönster.
• Hur stora är föreningens lån? Är de bundna och till vilken ränta? En förening med stora lån blir känsligare för räntehöjningar.
• Hur många medlemmar har föreningen? Är det få medlemmar påverkas du mer av förändringar i föreningens ekonomi.
• Hur mycket betalar föreningen i driftskostnad per kvadratmeter och år? Ett rimligt medelvärde är cirka 400 kronor per kvadratmeter.
• Kontrollera om fastigheten ägs av föreningen eller kommunen via så kallad tomträtt. Är det en tomträtt finns det risk för att kostnaden går upp kraftigt när tomträttsavtalet ska omförhandlas.
• Hyr föreningen ut lokaler? Titta på hur länge kontrakten löper eftersom det kan vara en viktig inkomstkälla. Du bör också se efter hur stor del av föreningens intäkter som kommer från till exempel lokaluthyrning eller hyresgäster. Om det är mer än 40 procent kan föreningen betraktas som en oäkta förening. För en oäkta förening gäller speciella skatteregler.  Är föreningen oäkta är mäklaren skyldig att informera dig om det.

Det här är några av de viktigaste punkterna. Notera att det inte är en fullständig lista.

Vad består årsredovisningen av?

Förvaltningsberättelse – Viktiga händelser som skett eller planerats under året. Exempelvis stambyte, balkongbygge och fönsterbyten.

Resultaträkning – Föreningens resultat och kostnader.

Balansräkning – Föreningens tillgångar och skulder.

Tilläggsuppgifter – Kostnader för till exempel el, vatten och styrelsearvoden.

Revisionsberättelse – Revisorns granskning av årsredovisningen.

Pantsättningsavgift

När du använder din lägenhet som säkerhet för ett bolån behöver säkerheten registreras i föreningens lägenhetsförteckning. Det tar vissa föreningar ut en avgift för, vanligtvis cirka 450 kronor.

Överlåtelseavgift

I samband med att du köper en bostadsrätt kan föreningen ta ut en avgift för administrationen, en så kallad överlåtelseavgift. Det är antingen köparen eller säljaren som betalar avgiften. Vem som betalar står i föreningens stadgar. Avgiften brukar ligga på cirka 1100 kronor.

Om du funderar på att köpa en nyproducerad lägenhet får du oftast börja med att göra en intresseanmälan. Sedan skriver du oftast på ett bokningsavtal och betalar en bokningsavgift.

Bokningsavtalet och betalningen sker vanligtvis långt innan du flyttar in, ibland upp till två år i förväg. Det kan förstås hända mycket på den tiden, och det kan vara bra att tänka igenom hur du tror att ditt liv kommer att se ut. Tror du att du kommer ha kvar samma jobb och samma lön?

Nästa steg kan vara att teckna ett förhandsavtal. Förhandsavtalet är bindande. Nu betalar du i regel ett förskott på bostadens pris. Summan skiljer sig från förening till förening.

När den ekonomiska planen har blivit registrerad skriver du på ett upplåtelseavtal. Det är också då du formellt blir medlem i föreningen. Resten av bostadens pris betalar du vanligen några dagar innan tillträdet.

Lånelöfte vid nyproduktion

Inför förhandsavtalet hjälper vi dig att titta på ett bolånelöfte. Det gäller dock bara i 6 månader. Det betyder att du i de flesta fall måste söka ett nytt lånelöfte när du närmar dig inflyttningsdagen. När du gör en ny ansökan är det den dagens förutsättningar som ligger till grund för beslutet. Det finns därför ingen garanti att du får ett nytt lånelöfte. Vi behöver även se över den nybildade föreningens ekonomi innan vi kan besluta om vi kan belåna bostadsrätten. Det är även viktigt för dig som köpare att kontrollera föreningens ekonomiska plan.

När du får tillträde till huset hjälper vi dig att ansöka om lagfart och pantbrev hos Lantmäteriet. Det är även då du betalar stämpelskatt och övriga kostnader.

Lagfart

Lagfart är enkelt uttryckt ett bevis på vem som äger villan eller fritidshuset. När lagfarten registreras behöver du som köpare betala stämpelskatt. Stämpelskatten för lagfart är för närvarande 1,5 procent av bostadens pris. Dessutom betalar du en avgift på 825 kronor och bankens arvode på 625 kronor. Bankens arvode för att söka både lagfart och pantbrev är 900 kronor.

Exempel:
Du köper ett hus för 1 000 000 kronor. 1,5 procent av 1 000 000 = 15 000 kronor. 15 000 + 825 + 625 = 16 450 kronor.

Pantbrev

För att du ska kunna belåna din villa eller ditt fritidshus behöver det finnas pantbrev. Pantbreven tillhör alltid fastigheten. Därför är det viktigt att titta på hur stort belopp som redan finns uttaget. Pantbrevsbeloppet måste vara minst lika stort som det du lånar, annars måste du ta ut nya pantbrev. Behöver du ta ut nya pantbrev görs det genom en ansökan till Lantmäteriet, det här hjälper banken dig med.
  
Skatten är för närvarande 2 procent på det nya pantbrevsbeloppet. Dessutom betalar du en avgift på 375 kronor och bankens arvode på 675 kronor. Söker du både lagfart och pantbrev är bankens arvode 900 kronor.

Exempel:
Du är intresserad av ett hus som har 400 000 i uttagna pantbrev. Du vill låna 1 000 000 kronor och måste därför ta ut nya pantbrev på 600 000 kronor. 2 procent av 600 000 = 12 000 kronor. 12 000 + 375 + 675 = 13 050 kronor.

Alla som äger en bostadsfastighet måste betala en fastighetsavgift, men undantag görs för nybyggda bostadshus. Att du äger fastigheten och beloppet för fastighetsavgiften finns normalt förtryckt i din deklaration.  Som mest betalar du 7 412 kronor per år (avser taxeringsår 2016).

Du som köpare ansvarar alltid för att undersöka bostadens fel och brister. Det kallas för undersökningsplikt. Undersökningen är mycket omfattande och väldigt viktig. Vi rekommenderar att du gör en så kallad överlåtelsebesiktning och anlitar en behörig besiktningsman för att göra jobbet. Tänk dock på att en sådan besiktning inte fritar dig från undersökningsplikten.

Tänk på det här:

• Det är bra om köpekontraktet innehåller en bestämmelse som ger dig tid till att göra en besiktning.
• Kostnaden betalas av den som köper, vanligtvis cirka 9 000 kronor för en normalstor fastighet.
• Ta referenser på besiktningsmannen eller firman som ska anlitas, till exempel genom vänner eller på nätet.
• Kontrollera att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring.

En överlåtelsebesiktning utgår normalt från vad som kan upptäckas på fasader, tak, mark, i våtutrymmen, bakom dörrar och i inspektionsluckor. Den är inte alltid fulltäckande och kan därför behöva kompletteras. Ofta ingår inte inspektion av el, vatten, avlopp, ventilation, uppvärmningssystem eller skorstensstock.

Se behöriga besiktningsmän

Håll koll på eventuella renoveringar som behöver göras och räkna in det i budgeten. Priser för renoveringar kan skilja sig mycket åt beroende på dina önskemål. Vi rekommenderar att du tar in offerter från flera hantverkare och även tar in referenser på dessa. Här är några generella priser:*

Helrenovering standardbadrum: cirka 100 000–150 000 kronor.
Kök i mellanklass: cirka 200 000–250 000 kronor.
Ny altan: cirka 1 000 kronor per kvadratmeter. 

* Alla exempel är beräknade inklusive material och arbetskostnad, före eventuella skatteavdrag.

Rotavdrag

Om du ska bygga ut, underhålla eller renovera din bostad och anlitar hjälp kan du göra avdrag i deklarationen för en del av arbetskostnaden. Det kallas för rotavdrag. Badrums- och köksrenoveringar eller målningsarbeten är exempel på arbeten där du vanligtvis kan göra avdrag.

Tomträtt betyder att du äger huset men inte marken det står på. Äger du en tomträtt betalar du en avgift som kallas tomrättsavgäld till fastighetsägaren. Ägaren är vanligtvis kommunen eller staten. Tomträttsavgälden är avdragsgill i deklarationen precis som räntekostnader. 

Att köpa hus kan medföra kostnader som du inte har haft tidigare. Här är några exempel på vad du kan behöva köpa eller underhålla: 

• Sophämtning och sotning.
• Gräsklippare.
• Trädgårdsmöbler och trädgårdsredskap.
• Persienner och markiser.
• Larm, bredband eller fiber.
• Energisystem, avfuktare eller luftvärmepump.