Oro på fastighetsmarknaden
Generellt har fastighetsbolag hög belåning, vilket innebär att de att de ofta påverkas av hur räntorna utvecklas. Samtidigt gynnas de av sina relativt förutsägbara intäkter. När räntorna hölls på låga nivåer hade fastighetsbolagen därför bra förutsättningar för värdeskapande, med god tillgång till kapital. När räntorna nu stigit kraftigt på kort tid har spelplanen ändrats och det har uppstått en osäkerhet kring bolagens förmåga att finansiera sin verksamhet, inte minst genom obligationsmarknaden.
Oron kring finansiering har under de senaste veckorna spätts på med turbulensen kring bankerna. Om bankoron leder till att bankernas vilja att låna ut pengar försämras skulle det kunna försvåra ännu mer för fastighetsbolagen. Det här har satt sina spår på börsen, med farhågor om att bolagen skulle behöva ta in nytt aktiekapital eller sälja fastigheter till nedtryckta priser för att få finansiering. Inflation och högre räntor urholkar dessutom konsumenternas köpkraft, vilket skapar konjunkturoro i och med att fastighetsbolag som exempelvis hyr ut butikslokaler påverkas av en dämpad ekonomi.
En balanserad portfölj mellan kommersiella fastighetsbolag och bostadsbolag
Allt detta kokar ner till att vi i närtid har en något försiktig syn på fastighetsmarknaden. Vi som fondförvaltare har alltid ett flerårigt perspektiv för vårt teams investeringar och letar efter välskötta kvalitetsbolag med kompetent ledning och hållbarhet som en naturlig del av värdeskapandet.
Vi ser också några intressanta trender som sannolikt kommer påverka branschen på längre sikt. Dels trenden med att fler arbetar hemifrån – vilket påverkar hur vi nyttjar lokaler – dels ökad klimatanpassning av fastigheter, där både regleringar och finansieringskostnader, utöver miljön, kommer påverka fastighetsbolagens investeringsbeslut.
I dagsläget har vi, enligt vår mening, en balanserad portfölj med en blandning av kommersiella fastighetsbolag och bostadsbolag. Kommersiella fastighetsbolag har bättre möjligheter att anpassa sig till inflationen, då hyresavtalen oftast är indexerade – och hyrorna alltså höjs automatiskt, i takt med inflationen. Så är det inte för bostadsbolag, där hyresnivåerna förhandlas fram mellan de olika parterna. Å andra sidan anser vi att traditionella bostadsbolag är mindre konjunkturkänsliga, då den allmänna bostadsbristen gör att risken för att inte kunna hitta hyresgäster är lägre.
Värderingar på låga nivåer
En faktor som talar för att investera i fastighetsaktier är att värderingarna på börsen nu har kommit ner. Om vi dessutom börjar skönja en topp i räntorna snart – samtidigt som de allra mörkaste scenarierna kring banker och konjunkturen inte blir verklighet – ser vi förutsättningar för att fastighetsaktier återigen kan bli vinnare. Det skapar, enligt oss, möjligheter för god avkastning för den som är villig att blicka något eller några år fram i tiden.
Daniel Klint och Kalle Winbo
Förvaltar SEB Fastighetsfond Norden
Att köpa fonder innebär en risk. Du kanske inte får tillbaka dina insatta pengar. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Aktier kan både stiga och falla i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Denna text är endast avsedd som allmän information och utgör inte rådgivning.