Nya tider på bostadsmarknaden – så får du koll på läget

4 september 2023 07:00 4 minuters läsning

Hur är tempen på bostadsmarknaden? Vad ska jag tänka på när jag köper eller säljer min bostad? Hur stor ska min boendebuffert vara? Under söndagen medverkade SEB:s privatekonom Américo Fernández i TV4 Nyhetsmorgon för att prata om vad man ska tänka på inför höstens bostadsvisningar. Här sammanfattar han sina tankar och tips.

Hur är tempen på bostadsmarknaden?

Den är ganska sval, men vi förväntade oss att den skulle vara iskall med tanke på hur det ser ut i ekonomin: räntorna har gått upp, plånböckerna är urholkade och kugghjulen snurrar lite långsammare. Ändå har nedgången stannat av under våren och bostadsmarknaden har återigen visat prov på motståndskraft. Nu har den stora visningshelgen precis passerat och det kommer nog bli lite av ett eldprov.

Vad ska hushållen tänka på?

Tidigare var det stort fokus på att ha koll på sin boendebudget, det vill säga hålla koll på hur mycket du lägger varje månad på räntekostnader, mat, el och uppvärmning. Men med tanke på allt som skett under det senaste 1,5 åren så är en boendebuffert minst lika viktigt. Vi hade vant oss vid noll i inflation, att elen och maten skulle vara billig och att räntorna låga. Men så ändrades allt, och även om vi tror att räntetoppen är nära så måste hushållen räkna med att räntorna höjs ytterligare lite till under hösten. Många bostadsrättsföreningar har dessutom aviserat avgiftshöjningar under närmaste tiden. Så många kommer att gå från en dyr till en ännu dyrare situation.

Américo Fernández, privatekonom SEB: "Vi hade vant oss vid noll i inflation, att elen och maten skulle vara billig och att räntorna låga."

Vad är en boendebuffert och vad ska den användas till?

För att känna trygghet är det viktigt att ha en boendebuffert. Det är en krockkudde om till exempel elräkningarna blir högre vissa månader, om räntorna går upp eller om du skulle bli av med jobbet. Ett bra riktmärke är att spara mellanskillnaden mellan bankens kalkylränta, det vill säga hur hög boränta banken kräver att du ska klara, och vad din faktiska boränta är. Se räkneexempel nedan.

Vad är viktigt att tänka på om man vill köpa en bostad?

Ett bostadsköp bör hanteras med vördnad och respekt. Under själva budgivningen har många bara fokus på att lägga högsta budet för att få sin bostad, men nu är det viktigare än någonsin att ha koll på alla detaljer så man inte stöter på tråkiga överraskningar när man väl flyttat in.

4 punkter att tänka på vid bostadsköp

Håll dig till ditt lånelöfte

Låt lånelöftet från banken sätta ramarna för hur mycket du kan buda. Men kom ihåg att du inte behöver utnyttja hela beloppet i lånelöftet – lånar du mindre är det bara bra för då få du mer svängrum i din ekonomi.

Ta höjd för högre kostnader

Lånelöfte och bolån är inte samma sak. Räntan slås inte fast i och med ett lånelöfte och de kostnader som du och banken diskuterar inför lånelöftet kan komma att förändras. Så ta höjd för högre kostnader så slipper du tråkiga överraskningar.

Håll koll på föreningens skuldsättning

Gäller köpet lägenhet så kolla i årsredovisningen hur föreningens skuldsättning ser ut. Finns det renoveringar inplanerade som kan påverka den? Det gäller att läsa mellan raderna. Har föreningen hög skuldsättning och dessutom måste låna pengar till renovering nu när räntorna är höga – då kan avgiften höjas markant. Man brukar säga att risken är störst hos nyare bostadsrättsföreningar med högre skuldsättning, jämfört med äldre föreningar som ofta har lägre. En varningssignal är om bostadsrättsföreningen har en skuldsättning över 10 000 kronor per kvadratmeter.

Uppvärmningssystem

Ska du köpa villa så ta reda på vad det är för uppvärmningssystem, då det kommer ha stor påverkan på dina löpande kostnader. Om det finns behov av energieffektivisering kan det vara bra att redan från början budgetera för det inför framtiden.

Och om man vill sälja sin bostad?

Många säljare har varit avvaktande under det senaste året av rädsla att inte få ut det man förväntar sig. Men jag tycker att det gäller att bestämma sig för en lägstanivå som man är villig att acceptera. Och glöm inte bort att du säljer och köper på samma marknad, så du kommer med stor sannolikhet att köpa din nya bostad till ett lägre pris.

Känner du att du absolut inte kan acceptera att sälja till ett lägre pris kan du försöka att hitta alternativ. Det kan till exempel vara att skjuta upp bostadsbeslutet och under tiden hyra ut en del av din bostad för att på så sätt få in en extra inkomst som du kan använda när det är dags att byta bostad.

Sätt av pengar till en boendebuffert – räkneexempel

Tänk dig att du har ett bolån på 2 miljoner kronor. Banken ger dig en bolåneränta på 5 procent, men räknar med att du ska klara av en ökning på 2 procentenheter, alltså 7 procent. För att ta höjd för dyrare tider bör du sätta av mellanskillnaden på ett sparkonto där du snabbt kan komma åt pengarna. I det här fallet skulle en ökning från 5 till 7 procent innebära en ökning med 3000 kronor per månad, vilket då kan vara en lämplig slant till din boendebuffert.

Privatekonom, SEB