Boränterådet: Spaning på ränte- och bostadsåret 2018

Under 2018 förväntas räntorna vända uppåt. Det gäller både rörliga och bundna räntor, men de flesta tror också att det kommer att gå relativt odramatiskt till. För den som har lån är det klokt att gå in i det nya året med väl spridda risker och med vetskapen om att både räntor och bostadspriser är svåra att förutspå.

Så länge räntorna sjönk var min rekommendation en övervikt för rörlig ränta. Nu när räntorna sannolikt vänder uppåt, gäller det omvända

Efter ett antal år av sjunkande räntor och stigande bostadspriser blev 2017 ett år som präglades av en viss dramatik. Efter sommaren började bostadspriserna för första gången på länge att sjunka. Inte bara någon enstaka månad i någon enstaka del av landet, utan ganska brett och under flera månader i rad. Nedgången (som hittills ändå inte är jättestor) var både överraskande och väntad på samma gång. Överraskande eftersom bostadsbehoven är stora, räntan fortfarande är låg och både Sveriges och hushållens ekonomi går bra. Det brukar tala för fortsatt stigande priser. Men samtidigt väntad eftersom priserna nu har nått sådana nivåer att allt fler hushåll slår i taket för vad de kan låna och betala för en bostad, räntorna har slutat sjunka (i stort sett) och många nyproducerade bostäder har färdigställts och mättat delar av marknaden.

Mycket talar för en stabilisering av priserna

Vart bostadspriserna tar vägen 2018 vet ingen säkert. Ett rimligt scenario är att vi får ytterligare några månader med sjunkande priser, bland annat på grund av osäkerheten som finns inför det hårdare amorteringskrav som Finansinspektionen ska införa i mars. Därefter talar mycket för en stabilisering av bostadsmarknaden, i synnerhet om den goda svenska ekonomiska utvecklingen fortsätter. Men även andra scenarion är tänkbara och hösten har påmint oss om att bostadspriser faktiskt kan gå både upp och ner och inte är enkla att förutse.

De bundna räntorna brukar stiga först

En viktig faktor inför 2018 är ränteutvecklingen. Både bostadspriserna och privatekonomin för alla som har eller tänker ta ett bostadslån, är till stor del beroende på om, när och hur mycket räntorna stiger framöver. Vår prognos är att Riksbanken gör sin första höjning av reporäntan under tidig höst och det ligger också i linje med Riksbankens egen prognos. Reporäntan har stor effekt på rörliga bolåneräntor och det är därför rimligt att tro att även dessa stiger under andra halvåret 2018. När det gäller de bundna räntorna brukar de stiga tidigare än de rörliga. De styrs också till stor del av andra faktorer än reporäntan, bland annat av internationella förhållanden. Det gör att frågor som kan verka helt skilda från den svenska bolånemarknaden, till exempel den amerikanska skattereform som Donald Trump nu verkar lyckas genomföra, kan ha stor effekt. Om USA sänker skatterna så ökar lånebehovet vilket kan trycka upp räntan. Eftersom räntemarknaden är internationell kan det spilla över på högre svenska bolåneräntor.

Oftast bäst att sprida riskerna

Hur ska då den som har bostadslån tänka inför 2018? Ska man tro på en uppgång och passa på att binda allt medan de bundna räntorna är låga? Eller ska man anta att de senaste årens låga och sjunkande räntor är här för att stanna och ligga kvar med rörlig ränta? Mitt råd är att det oftast är bättre att sprida riskerna än att satsa allt på ett kort. Visst kan det finnas skäl för enskilda låntagare att välja enbart rörligt (till exempel om du snart ska flytta) eller enbart bundet (till exempel om du inte har råd med en ränteuppgång) men för de flesta är en mix bra. En mix kan betyda olika saker. Så länge räntorna sjönk var min rekommendation en övervikt för rörlig ränta. Nu när räntorna sannolikt vänder uppåt, gäller det omvända. En tredelad portfölj med en del rörlig (3 mån), och två delar bundna (till exempel 3 och 7 år) är bra för de allra flesta. Då kombineras trygghet med en chans till riktigt låga kostnader.

Gott nytt år!