Boränteråd juni: Bostadsmarknaden vaknar till liv

Ränteklimatet tillfälligt stabilt

Riksbankens majbeslut blev odramatiskt. Styrräntan lämnades oförändrad på 1,75 procent och med det följde ett tydligt "vänta och se" budskap. Riksbanken följer utvecklingen noga och inväntar tydligare signaler om riktningen i svensk ekonomi innan de tar nästa steg, vilket kan innebära sänkningar såväl som höjningar av styrräntan. Inflationsläget ger dock ett bra utgångsläge med gott om handlingsutrymmet. KPIF (Konsumentprisindex med fast ränta) låg i april på 0,8 procent, alltså tydligt under inflationsmålet. En snabb upplösning av konflikten i Mellanöstern kan innebära att svensk inflation blir för låg, och få marknaden att räkna in en eller flera sänkningar. Det är inte SEB:s huvudscenario, men möjligheten finns. 

En riskfaktor värd att följa är dock företagens prisplaner. De har stigit sedan kriget bröt ut men befinner sig fortfarande en bra bit från de toppnoteringar som uppmättes under höginflationsåren. Det är ett första tecken på ett stigande inflationstryck även om det kan dröja flera månader innan prishöjningar syns i butiker. SEB:s sammantagna bedömning är att styrräntan förblir oförändrad under 2026, vilket talar för små rörelser av bolåneräntorna från dagens nivåer.

Temperaturen på bostadsmarknaden tilltar

Hushållens positiva syn på bostadsmarknaden tycks inte påverkas i någon större omfattning av den geopolitiska turbulensen. SEB:s Bopris­indikator, som mäter hushållens förväntningar på bostadspriserna, ligger över sitt historiska snitt. Det talar för att hushållen blivit luttrade mot turbulensen i omvärlden och lägger i stället större vikt vid stabila räntor, generösare bolåneregler och mer pengar i plånboken. 

Aktiviteten på bostadsmarknaden har accelererat kraftigt under våren, antalet affärer stiger och tempot är märkbart högre än för ett år sedan. Fjolårets rekordstora utbud minskar successivt, och även om det fortfarande bromsar prisutvecklingen är riktningen tydlig. De nya bolånereglerna börjar dessutom få genomslag med ökad lånevilja och stigande priser som följd. Det som nyligen var en utpräglad köparmarknad håller på att förskjutas och säljare och köpare börjar mötas på mer jämlika villkor.

Från en till flera bostadsmarknader

I takt med att marknaden normaliseras dyker ett nytt mönster upp som kan prägla återhämtningen. Under pandemiåren pratade ekonomer om en bostadsmarknad. Räntorna var låga, efterfrågan stor och priserna steg brett, utan geografiska undantag. När inflationschocken kom och räntorna höjdes sjönk marknaden på samma sätt, samlat och synkroniserat.

Nu ser vi tecken på att den enhetliga bilden håller på att splittras. Prisutvecklingen och aktiviteten skiljer sig alltmer åt, inte bara mellan småhus och lägenhet utan mellan regioner och inom en och samma region. Det ställer nya krav på den som ska fatta ett bostadsbeslut.

Objekt med stora renoveringsbehov kräver mer kapital i förväg. De nya reglerna för tilläggskrediter innebär att köparen behöver en större buffert redan innan köpet är klart. Och trots att utbudet minskar är det fortfarande på en historiskt hög nivå. Det ger tid att göra sin hemläxa ordentligt. Läge, uppvärmnings- och driftskostnader samt föreningsekonomin är viktigare parametrar än på länge när marknaden rör sig i olika takt och riktning beroende på var och vad man köper. Den som tar sig tid att förstå sitt specifika objekt är bättre rustad än den som förlitar sig på att en stigande marknad löser eventuella problem.