Nyckeltal för bostadsrättsföreningar – så tolkar du dem

Skuldsättning per kvadratmeter eller per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt är nyckeltalen som visar hur belånad föreningen är. I det första fallet räknas alla ytor som ger föreningen intäkter in i kvadratmetersumman – också till exempel hyresrätter och affärslokaler. I det andra räknas endast ytan i föreningens bostadsrätter. Ju lägre siffra – desto bättre.

”Mycket handlar också om skicket på fastigheten. För nyproduktion eller en äldre förening som nyligen har genomfört stora underhåll – till exempel stambyte, takomläggning och dränering – går det att acceptera en lite högre skuldsättning. Detsamma gäller om föreningen har dolda tillgångar i hyresrätter, som kan säljas av i ett senare skede”, säger Felicia Åkerblad, rådgivare för brf:er.   

Sparande per kvadratmeter ger en bild av föreningens förmåga att klara framtida underhålls­behov eller kostnadsökningar. För att få fram det nyckeltalet delar man föreningens justerade resultat under ett år med dess totala yta (boytor och lokaler). Ju högre siffra – desto bättre. 

Avskrivningar, alltså fastigheternas värdeminskning, tas inte med i beräkningen. En förening som visar ett minusresultat på sista raden kan därför ändå visa plus i sitt sparande per kvadratmeter.

”Det är bra att komma ihåg att föreningar också kan spara genom att amortera på sina lån, men att den typen av sparande inte syns i nyckeltalet”, säger Anna Gustavsson, chef för vår brf-grupp.

Räntekänslighet mäts i hur många procent årsavgifterna skulle behöva höjas om räntan på föreningens lån stiger med 1 procentenhet. Ju lägre siffra – desto bättre.

"Det finns tyvärr föreningar där avgifterna inte har justerats upp över tid, trots att det borde ha gjorts – både på grund av inflationen och för att kunna amortera mer på föreningens lån. I sådana fall kan det bli tal om rejäla avgiftshöjningar om räntorna går upp”, säger Anna Gustavsson.

Energikostnad per kvadrat­meter fås fram genom att dela föreningens totala energi­kostnad under ett år med dess totala yta (boytor och lokaler). I energi­kostnaden ingår föreningens kostnader för uppvärmning, el och vatten. Ju lägre siffra – desto bättre.  

”Den här siffran kan svänga en del, beroende på energi­priserna. För föreningar med hög förbrukning kan det bli tal om relativt dyra åtgärder för att minska energi­läckaget och kostnaden, till exempel att byta isolering, fönster eller fasaden”, säger Felicia Åkerblad.

Det här nyckeltalet visar hur mycket i avgift du får betala till föreningen för varje kvadratmeter av din bostadsrätt, per år. En lägre siffra är ofta bättre för dig, men inte alltid.

”Också här är skicket på föreningens fastigheter av betydelse för bedömningen. Dessutom kan geografi spela stor roll. I till exempel Stockholm är det vanligare att brf:er också har hyresintäkter och därför kan ha lägre avgifter.”

”Oftast är det så klart bra och attraktivt för dig som bostadsrättköpare med en låg årsavgift. Men sedan finns också det tidigare nämnda problemet med föreningar där avgifterna hållits onaturligt låga, på bekostnad av underhållet. Lägst behöver därför inte alltid vara bäst”, säger Felicia Åkerblad.

”Det man vill undvika är brf:er där avgiftsnivåerna ligger för nära hyran på en lägenhet med likvärdig storlek och standard i samma område. Då faller liksom idén med att ta ett lån och köpa en bostadsrätt”, säger Anna Gustavsson.

Förutom månadsavgifter från sina medlemmar kan en bostads­rätts­förening ha rörelseintäkter i form av hyra från exempelvis affärslokaler, hyresrätter och parkerings­platser i föreningens fastighet.

”Det kan vara bra att ha en mix av olika intäkter, då avkastningen ofta är högre på hyresytorna. Samtidigt är det vanligt bland brf:er – och inte konstigt eller ett varningstecken – att årsavgifterna är den enda intäkten, och alltså utgör 100 procent av rörelse­intäkterna”, säger Felicia Åkerblad.

”I vissa fall kan också affärslokaler medföra risker. Om det handlar om en enda stor lokal, som är uthyrd till exempelvis en restaurang och ger en betydande intäkt till föreningen, kan det bli jobbigt om restaurangen sedan lägger ner”, säger Anna Gustavsson.