Hoppa till sökfunktionen Hoppa till innehållet

Du behöver använda en annan webbläsare. För att kunna använda våra internettjänster kan du istället använda någon av de här webbläsarna: Apple Safari, Google Chrome, Microsoft Edge eller Mozilla Firefox.

Läs mer om rekommenderade webbläsare

 

Boränteråd februari: Bostadspolitiken väcks till liv, men gör bostadsmarknaden det?

1 februari 2024

Bostadspolitiken har lyst med sin frånvaro senaste åren men plötsligt händer det. Bostads­debatten har återigen väckts till liv med nya politiska förslag. Blir det smörj­medlet som får i gång bostads­marknaden igen efter ett par tuffa år? 

Bostadsmarknaden har länge kämpat med stora strukturella utmaningar:

  • eftersatt bostads­byggande,
  • ett bostads­bestånd som inte matchar efterfrågan,
  • låg rörlighet och höga trösklar för att ta sig in på bostads­marknaden i form av bolånetak och amorterings­krav.

Låg­konjunkturen har inte heller varit fördelaktig för bostads­marknaden. De höga räntorna har å ena sidan pressat ner bostads­priserna vilket sänker trösklarna, å andra sidan har det gjort det allt dyrare för hushållen att dra runt ett bolån vilket höjt trösklarna. Därtill begravdes vallöftet om breda amorterings­lättnader när väl inflationen steg, och bostads­byggande fick ytterligare problem när bygg­bolagen drabbats hårt av ränte­höjningarna. 

Minska överskuldsättningen i samhället

I slutet av januari presenterade regeringen två förslag i syfte att minska överskuld­sättningen i samhället. 

  1. Avtrappat ränteavdrag för lån utan trygga säkerheter.
  2. Uppdrag till Finansinspektionen om att ta ställning till ett höjt bolånetak från 85 till 90 procent. 

Regeringen målade upp en problembild där hushåll i allt högre grad belånar sig med dyrare så kallade blancolån (lån utan säkerhet) för att finansiera delar av den 15-procentiga kontant­insats som behövs vid ett bostadsköp. Bolånetaket reglerar möjligheten för hushåll att maximalt belåna sig till 85 procent av bostadens värde. I perioder där bostadspriserna stigit kraftigt så stiger behovet av kontant­insats i motsvarande grad vilket försvårat bostads­köpet för många unga. Det har fått fler att vända sig till dyrare konsumtions­lån. Därför föreslår regeringen att ränte­avdraget för blancolån fasas ut stegvis över ett par år vilket minskar efterfrågan för dessa lån. Samtidigt ges ett uppdrag till Finans­inspektionen att senast den 23 februari 2024 ta ställning till ett höjt bolånetak.

I praktiken handlar det alltså om att byta en, i regel, dyrare typ av belåning (konsumtionslån), mot en billigare form (bolån). Allt annat konstant bör detta leda till lägre trösklar för att ta sig in i på bostads­marknaden. Men det är också förknippat med en del risker. Det ändrar normen på bostads­marknaden, alltså att det nya normala blir 90 procent belåning. Med lärdom från de senaste åren där boprisfall på över 10 procent inte är omöjliga händelser riskerar fler hushåll att hamna i en situation där man sitter med högre skulder än bostads­värde. Det behöver i sig inte vara ett problem förrän man realiserar förlusten men det riskerar att försätta hushåll i en onödig ekonomisk stress. Dessutom väntas reformerna öka efterfrågan och driva upp bostads­priserna och därmed skuld­sättningen vilket får just den effekt som regeringen vill motverka. 

Fokus på de långsiktiga förutsättningarna på bostadsmarknaden

I stället bör bostads­politiken fokusera på de långsiktiga förutsättningarna på bostadsmarknaden. Hur får man fart på bostadsbyggandet och vilket typ av bostads­bestånd behövs för att möta framtidens arbets­marknad? Stora utmaningar som kräver goda planerings­förutsättningar och förtjänar att hamna högre upp på den ekonomisk-politiska agendan. I det korta perspektivet finns också goda argument för att öppna hela verktygs­lådan och analysera frågan noga innan man försätter hushåll i allt högre skuld­sättning. Lättare amorterings­krav och ett riktat bostads­sparande, där t.ex. staten matchar en del av sparandet, kan vara fullt lika effektiva verktyg för att främja att fler unga tar sig in på bostads­marknaden. 

Den enskilde bolåntagaren bör ta den nya debatten med viss försiktighet. Det är fortfarande i sin linda och långt ifrån färdiga förslag. Fokus bör i stället riktas mot ett bostadsår som kommer präglas av räntesänkningar och behovet av att återigen bygga upp de ekonomiska krockkuddar som dränerats de senaste åren. Överlåt den bostadspolitiska bevakningen åt privatekonomen så lovar jag att återkomma när de blir skarpt läge. 

Américo Fernández
Privatekonom, SEB

Américo Fernández

Privatekonom, SEB

Américo Fernández