Är det smart att låta företaget äga bostaden?

Visste du att det är möjligt att låta ditt bolag köpa din bostad, i stället för att köpa den privat? Vår skattejurist Thomas Erikson har tagit fram 13 punkter att gå igenom innan du bestämmer dig.

En vanlig fråga från företagare är om det är möjligt att låta sitt bolag köpa bostaden i stället för att köpa den privat. Det gäller oftast i den situationen att man har upparbetade vinster i bolaget som man kan ta ut, men saknar privat förmögenhet. Det finns således en överlikviditet i bolaget som inte behövs för företagets överlevnad eller tänkta expansion.

Om ägaren tar ut kapitalet från företaget så drabbas denne naturligtvis av beskattning på utdelningen eller lönen. Om skatten blir hög vill därför många undersöka om det kan vara ett alternativ att låta bolaget köpa bostaden i stället.

Få har koll på möjligheten

En del vet inte ens om att det faktiskt numera kan vara en möjlighet att låta bolaget köpa bostaden. Detta var tidigare förbjudet i vissa fall enligt särskilda stoppregler för fåmansföretag. Men dessa stoppregler är numera slopade sedan många år. Det är således ett alternativ som är möjligt.

Det finns dock ofta en vanföreställning om att det alltid skulle vara förmånligt skattemässigt att låta bolaget betala inköpet av bostaden. Men det är inte alls säkert. Tvärtom finns det en hel del som man både bör känna till och följa om företagets bostadsköp för ägaren inte ska bli en negativ överraskning. Det gäller både administration och skattekonsekvenser.

Tänk till exempel på följande:

1. Du måste betala en marknadsmässig hyra till företaget, alternativt bli beskattad för en bostadsförmån motsvarande skillnaden mellan marknadsvärdet och vad du betalar.
2. Eventuell bostadsförmån beskattas som tjänsteinkomst (cirka 30–52 procent skatt) om du är verksam i företaget, annars som utdelning (20–52 procent skatt).
3. Bostadsförmånsvärdet omfattar värdet av alla kostnader som är direkt hänförliga till själva boendet, till exempel uppvärmning, vatten och sophämtning.
4. Om bolaget betalar andra kostnader såsom hushållsel, garage, möbler, husarbete och andra privata tjänster såsom städning, snöskottning ska värdet av detta tas upp till beskattning utöver bostadsförmånen. Att låta bolaget stå för rent privata kostnader som inte ingår i förmånsvärdet är aldrig tillrådligt.
5. Om det gäller en fritidsbostad så ska du som ägare beskattas inte bara för det faktiska nyttjandet utan även för ett värde av dispositionsrätten, det vill säga möjligheten att kunna nyttja bostaden när du själv vill.
6. Det faktiska värdet av en bostadsförmån kan vara svårt att bevisa. Du bör inte ta upp ett för lågt värde för att inte utmana Skatteverket och ingen vill ju heller ta upp ett för högt värde.
7. Om du jobbar i företaget får företaget betala sociala avgifter på förmånens värde. Sociala avgifter beräknas alltid på ett schablonvärde till skillnad från förmånsvärdet i inkomstdeklarationen som alltid ska tas upp till det verkliga marknadsvärdet. Det schablonmässiga värdet som ligger till grund för arbetsgivaravgifter, skatteavdrag och rapportering på kontrolluppgifter kan ofta vara något lägre än det marknadsvärde som den anställde ska ta upp som förmånsvärde i inkomstdeklarationen. Företaget måste i dessa fall vara registrerat som arbetsgivare och lämna skattedeklaration samt kontrolluppgift.
8. Om bostaden stiger i värde så är det bolagets värdeökning. Säljs bostaden så blir det både bolagsskatt (20,6 procent) på vinsten och skatt på utdelningen som delas ut till ägaren (20–52 procent).
9. Stämpelskatten för lagfarten är mycket högre för bolag (4,25 procent) jämfört med 1,5 procent för privatpersoner.
10. Det kan vara betydligt svårare att sälja en bostad paketerad i ett bolag, vilket innebär att det ofta blir just dubbelbeskattning på en värdeökning om bostaden måste säljas.
11. Om ägaren vill köpa ut bostaden från bolaget så måste detta alltid ske till marknadsvärdet.
12. Bolaget kan dra av alla driftkostnader för fastigheten. Det gäller även reparationer och ombyggnader. Detta kan dock påverka förmånsvärdet, vilket ofta kan bli en tvistefråga gentemot Skatteverket.

Var medveten om alla regler innan du tar beslut

Allt som ovan nämnts innebär inte att det måste vara en nackdel att låta företaget äga bostaden. Man måste bara vara bekant med vad som krävs och medveten om vad konsekvenserna blir av hur man hanterar bostadsförmånen. Dessutom bör fastighetsköpet vara en långsiktig lösning. Är man införstådd med detta kan det absolut vara ett tänkbart alternativ att låta företaget köpa bostaden för vinstmedel i stället för att köpa den privat med lånade eller beskattade vinstmedel.

Om just du ska låta ditt bolag köpa bostaden är dock en helt personlig frågeställning. Det bör du noga överväga efter samråd med kanske både banken samt företags- och skatterådgivare.