Brf ränteråd april 2023 – boendekostnader på allas läppar
Den ekonomiska miljön har och kommer fortsatt vara utmanande för vårt boende. Visserligen har energikostnaderna kommit ner och hushållens elstöd utbetalats men inflationen är fortfarande för hög och räntorna fortsätter att stiga och toppar först till sommaren. Bostadsrättsföreningar och hushåll kommer behöva anpassa sig till högre boendekostnader under 2023.
Det mesta talar för att inflationen har toppat och vänt ner vilket är positiva signaler för hushåll, föreningar och svensk ekonomi. Men även om inflationen väntas fortsätta falla i takt med att de dyra elmånaderna avtar kommer inflationen under 2023 vara tydligt över Riksbankens mål på 2 procent. Det innebär att Riksbanken kommer tvingas fortsätta sina räntehöjningar ett tag till vilket kommer pressa upp boendekostnaderna för både hushåll och föreningar. De föreningar som har lån som ska omförhandlas under 2023 och 2024 kommer få känna på stora kostnadsökningar. Hur snabbt det stigande ränteläget kommer att få genomslag i föreningens ränteutgifter beror på mixen av rörliga och bundna räntor samt storleken på skuldsättningen. Men för många föreningar kan räntekostnaderna bli fyra gånger så höga än det man haft senaste åren. En del föreningar har haft bundna bolåneräntor runt 1 procent som löper ut under året och måste då möta genomsnittliga bolåneräntor som nu ligger runt 4 procent.
Det är alltså hög tid att se över fördelningen i ränteportföljen för att bygga upp tryggheten inför kommande år. Vilken räntestrategi och vilken kombination av bindningstider just er förening ska välja hänger självklart ihop med föreningens ekonomi i övrigt såsom räntekänslighet eller framtida renoveringsbehov. Riksbanken väntas höja ett par gånger fram till sommaren och toppa strax under 4 procent jämfört dagens nivå på 3 procent. Det innebär att de genomsnittliga bolåneräntorna kommer hamna runt 4,5 till 5 procent beroende på vilken bindningstid man väljer.
För de föreningar som ska omförhandla sina räntor och har möjlighet och stark likviditet kan avvakta att binda sina räntor nu. Ett bättre alternativ kan vara att välja rörliga räntor och invänta tills räntorna pressas tillbaka igen. Den strategin kan bli dyrare här och nu men den andra strategin dyrare i längden. Något vi alla måste inse är att de senaste årens extremt låga ränteläge inte kommer komma tillbaka. Så för både föreningar och hushåll gäller det att anpassa sig till mer normala räntenivåer på mellan 3,5 och 5 procent beroende på valda bindningstider. Det är bara att bita i det sura äpplet och se över räntestrategi efter riskprofil och bygga upp likviditetsbuffertar för att inte vara sårbara vid ekonomiska påfrestningar som garanterat kommer dyka upp.
I det här läget är det extra viktigt för styrelsen i föreningen att vara pedagogisk och transparent mot sina medlemmar och förklara det ekonomiska läget och se till att föreningens långsiktiga ekonomi säkras. Allra helst om de behöver ta beslut om stora avgiftshöjningar. Något att ta med sig på största allvar i kommunikationen är att bostadsrättsägare utöver avgiftshöjningar också utmanas av stigande levnads- och räntekostnader inom den enskilda privatekonomin. Det innebär en dubbel räntekänslighet.
Alla föreningar ser olika ut men som bostadsrättsförening är det extra viktigt att ha framförhållning och/eller en stor likviditetsbuffert för att möta snabbt ökade kostnader och slippa akuta avgiftshöjningar. Alla föreningar har inte de förutsättningarna och för dem är det extra viktigt med ett bra beslutsunderlag. Här är det på sin plats att göra en räntekänslighetsanalys om det inte gjorts tidigare. Ta den ökade räntekostnaden som din förening förväntar sig vid omförhandling av lånen och dividera med den sammanlagda årsavgiften. Då får du fram räntekänsligheten i procent eller hur mycket avgiften skulle behöva höjas i förhållande till den beräknade räntehöjningen. Värden över 9 procent är ett högt riktvärde och över 15 procent väldigt högt. Resultatet kan då ge en fingervisning om vilka åtgärder och beslut som bör tas vid föreningsstämman. Men det finns trots allt ljuspunkter. Inflationen är på väg ner och räntetoppen nära. Genom goda förberedelser och åtgärder nu kan hösten upplevas mycket mer stabil och trygg och garantera långsiktig ekonomisk förvaltning av er bostadsrättsförening.
