Bostadsrättsföreningar måste byta redovisningsmodell
Från och med 2026 måste alla bostadsrättsföreningar börja tillämpa det så kallade K3-regelverket. Syftet är att skapa en mer rättvisande och jämförbar ekonomisk redovisning – men förändringen innebär också nya krav på styrelserna.
– Det här ger ett ökat fokus på underhållsplaner och långsiktig ekonomi, säger Mia Holmqvist Andersson, leveranschef på Simpleko.
K3 är ett redovisningsregelverk som innebär att föreningar måste dela upp byggnaden i olika delar – så kallade komponenter – och skriva av dem utifrån deras livslängd. Tidigare har hela byggnaden ofta skrivits av på 120 år, men nu ska till exempel taket skrivas av på 60 år och fönster på kanske 30 beroende på byggnadsmaterial och förväntad livslängd.
– Det gör att avskrivningarna blir större, men det betyder inte att årsavgifterna måste höjas, säger Mia Holmqvist Andersson.
Ökad transparens och jämförbarhet
Enligt Mia Holmqvist Andersson är målet med K3 att ge ett mer stabilt resultat över tid. I dag kan en förening gå med flera miljoner i förlust ett år – för att sedan gå plus året efter – beroende på när större underhåll görs. Med K3 fördelas kostnaderna över tid.
Mia Holmqvist Andersson, leveranschef på Simpleko
– Det ger bättre planeringsunderlag och gör det lättare att se vad som ligger framför oss, säger hon.
Anna Gustavsson, som är ansvarig för gruppen i SEB som arbetar med bostadsrättsföreningar, håller med. Hon säger att det viktiga är att alla föreningar har en uppdaterad och korrekt underhållsplan – något som K3 bidrar till. Då blir det lättare att bedöma föreningens ekonomi både på kort och lång sikt.
– Tillsammans med kraven på energideklaration och att vissa nyckeltal sedan några år måste redovisas i årsredovisningen, blir det enklare för medlemmar, spekulanter och banker att jämföra föreningars ekonomiska situation.
Generellt sett har många föreningar för lågt sparande. Det är det som årsavgiften behöver täcka, inte framtida avskrivningar.
Sparandet i fokus – inte avskrivningarna
En vanlig missuppfattning är att K3 kräver höjda årsavgifter. Men enligt Mia Holmqvist Andersson är det inte avskrivningarna som behöver täckas – utan sparandet.
– Generellt sett har många föreningar för lågt sparande. Det är det som årsavgiften behöver täcka, inte framtida avskrivningar.
Sparandet kan ske på olika sätt – till exempel genom amortering eller insättningar på konto – och är ett nyckeltal som blivit allt viktigare i bedömningen av föreningars ekonomi.
Vad behöver styrelsen tänka på?
Övergången till K3 ställer högre krav på styrelserna. Enligt Mia Holmqvist Andersson är det viktigt att förstå vad regelverket innebär – även om man tar hjälp av ekonomisk eller teknisk förvaltare.
– Man behöver inte vara expert, men det är bra att ha läst på lite grann.
En bra start är att se över föreningens underhållsplan. Saknas en sådan finns schabloner att utgå från, men en konkret plan ger bättre underlag för framtida investeringar.
Nya krav från Bolagsverket
Från och med 2025 måste bostadsrättsföreningar skicka in sin årsredovisning till Bolagsverket, precis som aktiebolag. Det är ett nytt krav som kan innebära straffavgifter på upp till 20 000 kronor om redovisningen inte lämnas in i tid.
– Det är viktigt att föreningarna har stämman i tid och skickar in årsredovisningen senast den 30 juni, säger Mia Holmqvist Andersson.
Simpeleko är ett konsultbolag specialiserat på ekonomisk förvaltning för bostadsrättsföreningar, samfällighetsföreningar och fastighetsägare.
Konkreta tips och råd
Säkerställ att underhållsplanen är uppdaterad: Vid behov anlita en teknisk konsult eller undersök digitala lösningar som finns på marknaden.
Säkerställ korrekt avskrivningstid: Gå igenom underhållsplanen för att matcha varje komponents avskrivning med dess faktiska livslängd enligt K3.
Tydliggör framtida kostnader: Identifiera när olika komponenter behöver bytas ut och hur mycket som behöver sparas inför detta.
Skapa underlag för styrelsens ansvar: Styrelsen ansvarar för att underhållsplanen är uppdaterad – se till att den är dokumenterad och granskad.
Före bokslutet: Se till att underhållsplanen är klar innan bokslutet så att revisorn kan granska komponentavskrivningarna.*
*Komponentavskrivning är en redovisningsmetod där en anläggningstillgång delas upp i olika komponenter, som var och en skrivs av separat baserat på sin egen nyttjandeperiod.
