SEB Talks – frågor och svar från livesändningen 20 maj

Frågor och svar från SEB Talks om ”Bopriser, coronatider och renoveringar”

Hur lång tid kan man få amorteringsfritt? Avslutas det när corona-restriktionerna är borta?

Den amorteringsfrihet som nu beslutas om pga. av coronapandemin gäller till den sista augusti 2021. Sedan finns det alltid möjlighet att ansöka om amorteringslättnader/-befrielser om synnerliga skäl finns. Den dialogen tar du i så fall direkt med din bank.

Jag funderar på att renovera badrummet. Kan man värdera upp lägenheten och baka in det i bolånet?

Generellt gäller att man kan omvärdera sin lägenhet vart femte år och om värdet då har stigit tillräckligt och din ekonomi i övrigt tillåter ett utökat bolån, så går det. Du skickar in en låneansökan till banken och så sker det en vanlig prövning.

Kan det vara en bra idé att återbetala uppskov på vinstskatt efter bostadsförsäljning? (lägga kostnaden på nuvarande lån)

Om räntan på uppskovet är högre än den ränta du betalar på bolånet är det förstås mer ekonomiskt att utöka lånet istället för att ha uppskov. Tänk också på att räntan på banken är avdragsgill, vilket inte uppskovsräntan är. I dagsläget gäller att om du kan låna hos banken till en lägre ränta än 3,25 procent, är det billigare att göra det och betala skatten, än att ha ett uppskov och betala uppskovsränta till staten. Samtidigt blir beslutet svårare av att regeringen har sagt att räntan på uppskoven ska tas bort men inte när det ska ske. Dessutom spelar den egna bostadssituationen in. Om man t.ex. löper risk att göra en förlust på en kommande bostadsförsäljning kan man kvitta förlusten mot uppskovsbeloppet. Sammantaget är det med dagens regler bäst för de flesta att försöka betala sin vinstskatt snarare än att ha ett uppskov. Men det kan ändras om skatten försvinner eller om du gör en framtida reaförlust.

Om jag höjer bostadslånet för att renovera och sedan tidigare har ett amorteringsfritt bostadslån och över 50 % lånegrad (baserat på köpeskilling) behöver jag då amortera på hela lånebeloppet? Alltså inte bara på det belopp som avser renoveringen?

Nej. Du kan slå ihop lånen och amortera på hela beloppet men du kan också lägga upp det nya lånet som ett tilläggslån med en amorteringstakt på 10 år och då påverkas inte de gamla lånen.

Om man vill låna upp mer på huset, måste man ta hem en mäklare för att värdera huset först?

I de allra flesta fall kan vi använda en statistisk värdering via UC och då behöver du inte värdera via mäklare eller särskild värderingsman.

I statistiken för bopriser står det ofta bara om villor och bostadsrätter. Jag undrar över vad som händer med priserna på fritidshus nu i Coronatider?

Än så länge har efterfrågan och priserna på fritidshus stigit. Sannolikt en effekt av att många ser en sommar i Sverige framför sig nu när vi inte får resa. På lite längre sikt kommer även fritidshuspriserna påverkas av hur lång och djup krisen blir.

Kommer sälja ett dödsbo där jag ärver. Kan man investera dessa pengar i fastighet i Spanien o minska vinstskatten? Eller kan jag renovera min villa.

Någon arvsskatt har vi ju inte längre i Sverige men du menar att det i dödsboet ingår en fastighet och att det är vinstskatten på den du vill reducera? Det här behöver du diskutera med en jurist men generellt kan ett dödsbo inte få uppskov med reavinstskatten. Dessutom kan uppskov bara ges om du säljer en permanentbostad och köper en ersättningsbostad. Om du inte har bott i fastigheten som ska säljas och/eller inte tänker bo i det nya huset (utan ha det som fritidshus) kan det inte bli aktuellt med ett uppskov. Självklart kan du renovera din villa för pengarna men det får du göra med de pengar som är kvar efter att vinstskatten från fastighetsförsäljningen är klar.

Vad är det absolut viktigaste att söka efter i en bostadsrätts årsredovisning?

Det allra viktigaste är att kontrollera hur mycket bostadsrätten har i lån. Gå in i den ekonomiska planen och se hur stora de totala lånen är och hur stor andel din bostadsrätt har av lånen.
Några nyckeltal och saker som är bra att skaffa sig koll på:

• Lägenhetens andel av föreningens lån i kr/kvm.
• Lägenhetens andel av bostadsrättsföreningens sparande/kvm.
• Lägenhetens andel av föreningens resultat i kr/kvm.
• Lägenhetens boyta.
• Finns det en teknisk underhållsplan? Hur mycket kan föreningen behöva renovera i framtiden och hur mycket beräknas det kosta? Vad skulle det innebära för din månadsavgift?
• Äger föreningen marken eller är det tomträtt?
• Har föreningen en ansvarsförsäkring för styrelsen?

Hade tänkt köpa hus. Är det passande att köpa det i dessa tider eller är det bättre att vänta något år eller två?

Det beror lite på vilken situation man är i. Bostadsmarknaden är inte immun mot Coronakrisen och vi tror på en inbromsning om än inga stora ras. Hur mycket priserna går ner beror på hur lång och hur djup krisen blir och hur den påverkar t.ex. sysselsättning och arbetslöshet. Generellt ska man dock inte försöka sig på att köpa och sälja vid de ”perfekta” tillfällena, det lyckas sällan. I stället handlar det om vilka behov du har och hur din ekonomi ser ut. Om du vill och behöver flytta till hus och har en ekonomi som inte är direkt påverkad eller hotad av den pågående krisen, så går det förstås att göra bostadsaffär nu. Vad som är viktigt att understryka är att inte "ta sig vatten över huvudet" när du köper, se till att du har en trygg buffert och inte belånar dig till max. Sälj din befintliga bostad innan du köper din nya så vet du hur mycket du har att röra dig med.

Hej. Jag skulle gärna höra hur processen med att köpa ett nyproducerat hus ser ut när man bor i villa idag. Tidplanen är lång. Från intresseanmälan, via försäljning och byggnation så tar det 11–15 månader. Hur sköts lån? Vilka säkerheter kräver ni? Vilka risker tar jag?

Om du ska köpa tomt och bygga nytt hus kan vi hjälpa till med ett byggnadslån där vi kan hjälpa till med finansieringen under byggtiden. Vi kommer då att ta ut pantbrev på det belopp som tänkt slutfinansiering motsvarar. Befintligt boende som är tänkt att säljas kan behållas till dess att nybyggnationen är färdig, för att efter det avyttras. Risken är alltid fallande priser på bostadsmarknaden, vilket kan resultera i mindre medel att finansiera blivande boende med.

Hur ska man tänka om man planerar att flytta från hyresrätt och köpa sitt första boende? Vågar man ta steget eller bör man avvakta?

Det beror såklart vilket behov man har av att flytta och hur den egna ekonomin ser ut. Men visst ser vi just nu lite av ”köparens marknad” så det kan vara läge att slå till. Priserna har gått ner lite och vi tror visserligen att priserna kommer att gå ner lite till men hur långt är svårt att säga och det är väldigt svårt att ”tajma” marknaden perfekt och köpa på den absoluta botten. I stället bör man låta behov och den egna ekonomin styra. Så länge du fortfarande har en inkomst, bra buffert och tillräckligt med pengar till insatsen så varför inte? Med en tillfällig amorteringsfrihet, även för nya bolån, så kan det vara en möjlighet att ta sig in på marknaden. Men kom ihåg att den tillfälliga amorteringsfriheten är just tillfällig och inget man bör räkna med för att få ihop kalkylen.

Är det köparens eller säljarens marknad? Beroende på svar, motivera

Lite mer köparens än säljarens. Utbudet är ganska stort och priserna har gått ner några procent. Vi tror att priserna kommer att fortsätta ner ytterligare några procent men något ras tror vi inte att det blir.

Hur har lägenhetspriser (bostadsrätter) påverkats i förhållande till huspriser under tidigare kraftiga nedgångar av bostadspriser?

Generellt svänger priserna på bostadsrätterna mer än på hus. Under de senaste 15–20 årens kraftiga prisuppgångar på bostäder är det totalt sett bostadsrätterna som stigit mest i värde men under nedgångarna (finanskrisen 2008-10, eurokrisen 2012-13, prisnedgångarna hösten 2017 och även nu i Coronakrisen 2020) är det också de som tar mest stryk. Både efterfrågan och utbud av villor/småhus är lite stabilare och priserna svänger mindre.

Hur tror ni att bopriserna kommer utveckla sig hösten 2020 samt våren 2021? Tror ni att nybyggnationstakten kommer att minska och hur ser ni på eventuella konkurser i byggbranschen framöver?

Just nu sjunker priserna något och vi tror att det kommer sjunka lite till fram till sommaren. Men hur det ser ut i höst och nästa år är oerhört svårt att säga, det beror på hur lång och djup krisen blir. Vår prognos är att priserna kan gå ned omkring 10–15 procent från toppen, varav runt 4 procent redan har skett. Om krisen blir längre och djupare än vi tror, med hög arbetslöshet och negativ tillväxt under lång tid, kan priserna sjunka mer medan det omvända gäller om återhämtningen blir snabbare än vi tror idag. En viss nedgång i byggandet är nog oundvikligt men om det leder till omfattande konkurser är svårt att säga. Det beror till exempel på om nedgången i bostadsbyggandet kompenseras av annat byggande, t.ex. offentliga investeringar.

Att sälja en lägenhet under 2020 hur ser ni marknaden för det i Göteborg? Försöka sälja så fort som möjligt, eller avvakta till hösten?

Det är oerhört svårt att ”tajma” marknaden och köpa och sälja vid exakt rätt tillfälle. Hittills har bostadsrätterna i Göteborg sjunkit lite och vi tror att de kan sjunka lite till. Men om det verkligen blir så och när det vänder uppåt igen, beror på hur krisen utvecklar sig och det vet ingen. Samtidigt behöver du ju någonstans att bo och du kanske har andra kostnader med t.ex. dubbelt boende att ta hänsyn till. Sammantaget är det oftast bättre att låta behoven och de egna ekonomiska förutsättningarna styra, än att försöka göra den perfekta marknadstajmingen.

Har vi någon hum om hur bostadsmarknaden kommer se ut efter Corona-tider. Jag har observerat stort fall på priserna i vårt område. Om man har funderat på att sälja, hur länge bör man vänta?

Det beror lite på vilken situation man är i. Bostadsmarknaden är inte immun mot Coronakrisen och vi tror på en inbromsning och en nedgång, om än inga stora ras. Efter krisen är vi åter i en situation där räntorna sannolikt är fortsatt låga samtidigt som det fortfarande finns stora behov av bostäder och brist i vissa segment. Då lär marknaden åter stabiliseras. Svårigheten är att gissa när detta sker, dvs. när är ”efter Corona-tider”? På frågan när det är säljläge är det bättre att låta de egna behoven av bostad och de egna ekonomiska förutsättningarna styra, snarare än att försöka tajma marknaden perfekt vilket är nästan omöjligt.

Vi planerar att installera solceller. Gör detta att fastighetsvärdet höjs? Går det att ge ett generellt svar på detta. Samma tankegångar vad gäller pool.

Generellt sett höjs värdet på bostaden när man investerar i den, men det är inte säkert att värdet går upp lika mycket som investeringen kostat. Du bör alltså i huvudsak göra investeringarna för att det är saker du själv vill ha, inte bara som en värdehöjande investering.